Tulajdonosi internetes
lekérdező rendszer
     
     
 

Jogi tanácsok

A korábbi Polgári Törvénykönyv az adásvétel fogalmát kisebb eltéréssel úgy fogalmazza meg a Ptk. 365. § (1) bekezdésében, hogy „adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni”. Noha az új Polgári Törvénykönyv megfogalmazásában a dolog birtokának vevő részére történő átadása kifejezetten az (1) bekezdésben nem kerül kiemelésre, de a (2) bekezdés szerint, ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Fontos kiemelni, hogy a birtokbaadás az adásvétel egyik igen jelentős eleme, így például általában a birtokbaadás napjától kezdődően a vevő köteles viselni az ingatlan valamennyi terhét, ugyanakkor ettől a naptól kezdődően szedheti annak hasznait is, és viseli a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Lakásingatlan birtokbaadásáról célszerű átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, és abban rendezni a vevőre átszálló terhek, illetve kárveszély viselésével valamint a vevő egyes jogosultságaival kapcsolatos kérdéseket. Így például célszerű feltüntetni a közüzemi díjak kapcsán a mérőórák állását, villanyóra, vízóra gyári számát és állását, a közös költség viselésének módját, illetve kezdő időpontját, a kulcsok átadásával kapcsolatos információkat, illetőleg a kulcsok átadásának megtörténtét. Célszerű továbbá jelezni, hogy az eladó vevőnek bemutatja azokat az átutalási bizonylatait, postai csekkeket, amellyel igazolja a vevő felé, hogy a birtokbaadás napjáig minden közüzemi díjat megfizetett – lakásszövetkezeti vagy társasházi lakás esetén – a közös képviselet által kiadott igazolást, amellyel azt igazolja, hogy eladónak közös költség tartozása nem áll fenn. A birtokbaadási jegyzőkönyv a vevő olyan egyoldalú nyilatkozatát is magába foglalhatja, amelyben vevő vállalja, hogy az ingatlan eladásával kapcsolatosan a közüzemek felé a birtokbaadást követően haladéktalanul megteszi a szükséges intézkedéseket és bejelentéseket.

A birtokbaadási jegyzőkönyvben az eladó továbbá arra is kötelezettséget vállalhat, hogy - amennyiben ez nem történt meg a birtokátruházásig – a birtokbaadást követően adott időn belül az ingatlanból kijelentkezik, és ennek megtörténtét a vevő előtt hitelt érdemlően és haladéktalanul igazolja. Tartalma lehet az átadás-átvételi jegyzőkönyvnek továbbá eladó azon nyilatkozata is, hogy a birtokba adott ingatlanban rajta kívül más személy nincs bejelentve. A birtokbaadási jegyzőkönyvben továbbá rendelkezni lehet a társasházi alapító okirat, engedélyezési dokumentációk, vagy akár jótállási jegyek kapcsán is. Az új 2013. évi V. törvény az eddigi szabályoknak megfelelően továbbra is akként rendelkezik a 6:218. § (1) bekezdésében, hogy az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket.

Jogszavatosság

A másik érdekes és igen jelentős kérdés az ingatlan adásvételi szerződés vonatkozásában a szavatossági igények kérdésköre, és azon belül a jogszavatosság. A jogszavatosság alapvetően per-, teher-, és igénymentességet foglal magába, valamint annak garantálását, hogy nincs harmadik személynek olyan joga, amely a vevő tulajdonjogszerzését korlátozná vagy akadályozná. Ebből is látható, hogy a szavatosság/jogszavatosság egy összetett és lényeges kérdés, amelyet ingatlan vásárlásakor feltétlenül figyelembe kell venni. A korábbi Polgári Törvénykönyvünk 367. § (1) bekezdése szerint „az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó esetleges jogokról és a dologgal kapcsolatos terhekről tájékoztatni. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni”. Az új Polgári Törvénykönyv a jogszavatosságról külön rendelkezik 6:175. § szakasznál, melynek (1) bekezdése szerint „ha tulajdonjog, jog vagy követelés visszterhes átruházására irányuló kötelezettség esetén a tulajdonjog, más jog vagy követelés megszerzését harmadik személy joga akadályozza, a jogosult köteles a kötelezettet megfelelő határidő tűzésével felhívni arra, hogy az akadályt hárítsa el vagy adjon megfelelő biztosítékot. A határidő eredménytelen eltelte után a jogosult elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet.”

Jogszerzés korlátozott volta miatti jogszavatosság esetén az új Polgári Törvénykönyv 6:176. § (1) - (3) bekezdése szerint, „ha tulajdonjog, más jog vagy követelés visszterhes átruházására irányuló kötelezettség esetén a tulajdonjog, más jog gyakorlását vagy a követelés megszerzését harmadik személy joga korlátozza vagy értékét csökkenti, a jogosult megfelelő határidő tűzésével tehermentesítést követelhet. A határidő eredménytelen eltelte után a jogosult a tehermentesítést a kötelezett költségére elvégezheti. Ha a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, a jogosult a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében az ellenérték megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a jogosultat akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a jogosult nem kívánja a dolog tehermentesítését”.

Ingatlanvásárlásnál tehát mindenképpen tájékozódni kell arról, hogy van-e más olyan személy, akinek bármilyen olyan joga, például elővásárlási joga, vételi joga, haszonélvezeti joga, vagy egyéb jogosultsága van az eladásra kínált ingatlanon, amely akadályozhatja, a vevő tulajdonszerzését, vagy valamilyen mértékben korlátozza azt. Ha tudomására jut a vevőnek, hogy fennáll ilyen korlát vagy akadály, mielőtt elállna a szerződéstől, előbb ésszerű határidő biztosítása mellett fel kell hívnia az eladót annak elhárítására vagy megszűntetésére. A vevő csak akkor állhat el az adásvételi szerződéstől, ha az így felajánlott határidő eredménytelenül eltelt. Ekkor vevő kártérítési igénnyel is élhet, ha azonban az eladó jóhiszemű volt, csak a szerződés megkötéséből eredő károkat köteles megtéríteni. Úgy a korábbi, mint az új Polgári Törvénykönyv alapján a vevőt nem illetik meg a fenti jogszavatosság alapján érvényesíthető jogok, ha a szerződés megkötésekor tudta vagy tudnia kellett, hogy korlátozástól mentes tulajdonjogot, jogot nem szerezhet, kivéve, ha a kötelezett, jelen esetben az eladó a tulajdonjog korlátozásmentességéért kifejezetten szavatosságot vállalt.

2015. augusztus

DR. ERDÉLYI GYÖRGY
ÜGYVÉD
BANK-SZAKJOGÁSZ
TÁRSASÁGI SZAKJOGÁSZ
INGATLANFORGALMI-SZAKJOGÁSZ
CSALÁDJOGI SZAKJOGÁSZ
ADÓJOGI SZAKJOGÁSZ

H-1088 BUDAPEST, SZENTKIRÁLYI U. 34.
MOBIL: (06 30) 952 2917
E-MAIL: Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

Társasházi szoftverek

   

   Invert Kft.
   Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

Energia tippek

Sütés-főzés - Mínusz 10 perc
Ha az étel sütési ideje több mint 40 perc, nem kell megvárnia, míg az étel teljesen elkészül. Zárja le kb. 10 perccel korábban a tűzhelyet, a maradékhő, így is készre süti a fogást.